Logements sociaux, un retard à rattraper

Logements sociaux

Exemples de logements sociaux construits dans des villages de la périphérie de Montpellier

Le cap des 3 500 habitants a été officiellement franchi en 2015 (chiffres publiés le 1er janvier 2017). De très nombreux textes législatifs font référence à ce seuil : il impose à notre commune de nouvelles obligations concernant le fonctionnement du Conseil Municipal ou en matière de solidarité communale. Mais il est un domaine où ce changement va devenir capital : celui des logements sociaux.

Montferrier sur Lez s’agrandit

Dossier Logements sociaux - Evolution de la population

Evolution de la population de Montferrier sur Lez, de 1926 à nos jours (source : EHESS-INSEE)

 

Le franchissement du seuil des 3 500 habitants était largement prévisible depuis longtemps comme le montre bien le graphique présentant l’évolution de la population de Montferrier sur Lez de 1926 à nos jours.

Dès 2001, les listes d’opposition aux élections municipales n’ont cessé d’attirer l’attention des citoyens et de l’équipe municipale en place depuis 1995 sur le besoin d’anticipation, sur le fait que nous serions irrémédiablement soumis aux obligations de la loi SRU (voir encadré) et qu’il était urgent de s’y préparer.

 

Les différentes lois qui encadrent la construction de logements sociaux.

La loi « SRU » (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains, impose notamment :
    • un taux minimal de 20% de logements sociaux au-delà de 3 500 habitants (hors île de France) dans les communes comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ;
    • la mise en œuvre de schémas de cohérence territoriale (SCOT) et des plans locaux d’urbanisme (PLU) en remplacement des plans d’occupation des sols ;
    • une démarche de développement durable pour inciter à la densification raisonnée d’espaces déjà urbanisés pour réduire la consommation des espaces non urbanisés ;
    • une amende pour les communes contrevenantes et carencées.

La loi « Duflot » du 18 janvier 2013, relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, la complète. Celle-ci porte notamment le taux minimal de logements sociaux à 25%.

Un déficit de logements sociaux

Dossier Logements sociaux : Evolution du nombre de logement et déficit en logements sociaux

Évolution du nombre de logements et déficit en logement social (source : INSEE)

L’article 55, le plus connu de cette loi, impose aux communes urbaines de plus de 3 500 habitants un taux minimal de 25% de logements locatifs sociaux sous peine de devoir payer de fortes amendes (loi Duflot – 2013). En 1999, le déficit communal était déjà de 270 logements. Même si la loi ne s’appliquait pas à cette époque, il convenait dès la parution de la loi SRU de préparer un plan de rattrapage en prévision du dépassement du seuil des 3 500 habitants.

La loi SRU prévoit que les communes en déficit mettent en place des programmes de construction permettant de combler au moins 15% du déficit constaté tous les 3 ans.

A partir de 2002, Montferrier aurait dû construire 10 à 12 logements sociaux par an pour combler son déficit. Mais, aucun projet n’a été mis en œuvre. Il a fallu attendre 2014 pour voir apparaître les premiers logements locatifs sociaux sur Montferrier.

Un retard important à combler, un fort risque d’amende

Ces dernières années, chacun a pu constater une forte reprise de la construction sur la commune, permise par la modification des règles d’urbanisme intervenues en 2014. Ceci accroit encore le déficit de la commune. Maintenant, c’est l’urgence !

Pour éviter de payer une forte amende, la commune cherche à réaliser de nouvelles opérations immobilières mais ce qui aurait dû se faire dans le temps et à l’aide d’une véritable réflexion sur l’urbanisation de la commune, se déploie désormais rapidement, loin du centre du village là où il reste encore de la place. En 2014, 69 logements sociaux ont été construits : 42 sur le domaine de Caudalie et 27 au domaine de Caubel.

Aucun programme n’a été lancé entre 2014 et 2019 ! Et pourtant, Montferrier sur Lez s’était engagé à construire 12 logements sociaux par an entre 2013 et 2018 (Plan Local de l’Habitat de la Métropole de Montpellier).

D’autres opérations pourraient aussi voir le jour, notamment à Baillarguet à l’emplacement de l’ancienne maison de retraite des missions africaines ou à proximité de l’ancienne distillerie (Caudalie). Aujourd’hui, il manque plus de 400 logements sociaux sur Montferrier. Ce déficit entrainera rapidement le versement d’une amende d’au moins 80 000 € par an à un fonds national de soutien aux logements sociaux en France. Si des initiatives ne sont pas rapidement prises pour combler ce retard, la commune pourrait être déclarée carencée et voir sa contribution majorée jusqu’à cinq fois. En dernier recours, le préfet pourrait même se substituer à la commune pour préempter des terrains et imposer les programmes de construction.

 

Pour donner un ordre d’idée, une amende de 80 000 € représenterait :

      •  3 fois le montant des subventions annuelles de la commune aux associations de Montferrier (hors crèche les calins).
      •  70% des investissements annuels effectués sur la voirie entre 2004 et 2014.
      •  90% de la Dotation Générale de Fonctionnement apportée par l’état à la commune en 2019.
      •    3% d’augmentation des impôts locaux.

Et cette amende pourrait être multipliée par 5 si aucune initiative n’est prise par la commune !

Développer les logements sociaux et garantir la mixité sociale, dans le respect de l’identité de Montferrier

L’un des points importants de la loi SRU réside dans le fait de mettre en œuvre une plus grande mixité sociale. C’est possible tout en gardant à Montferrier son côté résidentiel, calme et accueillant. Cette mixité sociale nous tient à cœur car elle est synonyme de justice sociale, d’égalité et permet de renforcer le pacte social qui lie tous les citoyens entre eux dans le respect des valeurs de notre démocratie.

 

Le logement social, pourquoi tant de peurs ?

Parc de Caubel

Logements sociaux du Parc de Caubel

Plus de 30% de la population française dispose d’un niveau de ressources inférieur au seuil d’accès au logement social. Dans la métropole de Montpellier 71% des ménages sont éligibles et 22 000 demandes sont en attente à ce jour. Le logement social concerne donc une large part de la population française, notamment des jeunes ménages.

C’est aussi le cas de nombreux enfants de la commune qui sont contraints de se loger ailleurs en raison du coût moyen des habitations à Montferrier.

Le logement social prend des formes variées, des logements à loyer modéré, construits et gérés par des organismes publics ou privés, à la coopérative d’habitations dont la construction a été subventionnée et aidée par les pouvoirs publics, en passant par des logements subventionnés ou conventionnés, et des résidences à destination de publics fragiles et aux revenus modestes (étudiants, personnes âgées, personnes en difficultés).

Dans les grandes communes, l’habitat social peut prendre la forme de grands ensembles, mais dans des communes de faible taille comme Montferrier, ce sont souvent des petits habitats collectifs ou des logements individuels dans des copropriétés pavillonnaires. Le parc de Caubel et les exemples ci-contre l’illustrent bien.